miércoles, 17 de diciembre de 2014

¿Qué debo saber sobre el certificado de eficiencia energética si quiero vender o alquilar una propiedad?





La entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios,  establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética. Este certificado deberá incluir la  información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y los requisitos mínimos que debe de cumplirse  con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética. Los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios o unidades de éste no se incluyen en el Real Decreto, sino  que vienen establecidos  en el Código Técnico de la Edificación
Pero dicho lo anterior, nos podemos hacer las siguientes preguntas:
1. ¿Si pongo en venta o en alquiler  una vivienda o un local tengo obligación como propietario de tener y entregar  un certificado de eficiencia energética?
Sí, el Real Decreto establece la obligación de la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio.
2. ¿Tiene que ser un certificado individual o puede ser del edificio?
Aunque el  certificado se realiza de forma individual, puede utilizarse el certificado único de  todo el edificio donde se ubique la propiedad que se arrienda.
A partir del año 2019 la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas obligará a los bloques de viviendas a contar con un documento que acredite la eficiencia energética del mismo y de las viviendas que lo integran. Si el edificio tiene este último podrá utilizarse.
3. ¿El certificado de eficiencia energética afecta a todos los inmuebles?
El certificado no afecta solo a las viviendas, sino también a locales comerciales, naves industriales, garajes, …. Ahora bien, existen excepciones legales, dependiendo del tamaño, antigüedad y uso del inmueble en cuestión. De esta forma quedan excluidos:
-          Los edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
-          Los edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
-          Las construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
-          Los edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
-          Los edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m².
-          Los edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
-          Los edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda. (Cuando el comprador declare que su utilización será inferior a cuatro meses al año con un consumo de energía inferior al 25 por ciento del consumo medio anual).

4. ¿Quién emite el certificado de eficiencia energética?
El certificado lo pueden expedir  arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos.
5. ¿Para qué sirve el certificado de eficiencia energética?

Al principio del artículo indicábamos  que “este certificado deberá incluir la  información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y los requisitos mínimos que debe de cumplirse  con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética”. En definitiva es un documento informativo que sirve a los posibles compradores o arrendatarios para decantarse por una u otra propiedad atendiendo a su eficiencia energética.

6.  ¿Qué información debe de incluir el certificado de eficiencia energética?

El certificado debe de incluir entre otra información, las características energéticas del edificio, la calificación energética del edificio, recomendaciones para la mejora de la eficiencia, las comprobaciones realizadas, cumplimiento de requisitos medioambientales, …

7. ¿Quién paga el certificado de eficiencia energética?

El pago del certificado corresponde al propietario del inmueble que pone en venta o en alquiler en el supuesto de no poseerlo.

8. ¿Cuánto puede costar el certificado de eficiencia energética?

No existe un precio fijo, pero la media ronda desde 35,00 € a 150,00 €.

9. ¿Se tiene que inscribir el certificado en algún registro?

Si. Cada Comunidad Autónoma tendrá su propio registro.

En Andalucía   se ha creado el “Registro Andaluz de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios y de Industrias”.

10. ¿Quién puede depositar el certificado de eficiencia energética en el respectivo Registro?

Lo pueden depositar tanto el  propietario como el técnico, siempre y cuando, este cuente con autorización expresa del propietario.

11. ¿Puede presentarse telemáticamente el certificado de eficiencia energética?

Se puede hacer personalmente ante el correspondiente registro, y de forma telemática.

12. ¿Se tiene que abonar alguna tasa por el depósito del certificado en la Comunidad Autónoma correspondiente?

Cada Comunidad es libre de establecer una tasa. De esta forma, en Comunidades como Andalucía, Asturias, Canarias, Cantabria, Ceuta, Madrid, Navarra y País Vasco es gratuito, aunque no impide que en un futuro se tenga que abonar una tasa administrativa.

13. ¿Cuánto tiempo dura la validez de un certificado de eficiencia energética?

El plazo de validez máximo es de 10 años.

14. ¿Quién es el responsable de la renovación del certificado de eficiencia energética?

El propietario es el  responsable de la renovación o actualización del certificado de eficiencia energética conforme a las condiciones que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

15. ¿Puede renovarse voluntariamente por el propietario el certificado con anterioridad a la finalización del plazo máximo de validez?

Se puede actualizar antes de finalizar el periodo máximo de validez, cuando se consiere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética.

16. ¿Qué es la etiqueta de eficiencia energética?

No es más que  el distintivo que señala el nivel de calificación de eficiencia energética obtenida, y cuyo derecho a su utilización se produce con la obtención del certificado.

17. ¿Cuánto tiempo tardan en entregar la etiqueta de eficiencia energética?

Aproximadamente unos dos días desde la presentación del certificado ante el registro de la Comunidad Autónoma correspondiente.

18. ¿Se tiene que incluir en toda oferta de venta o alquiler la etiqueta de eficiencia energética?

Si, y en caso de no hacerlo pueden imponerse una sanción de 300,00 € a 600,00 € por falta leve.  Ahora bien, si se está publicitando la venta o alquiler de edificios o parte de los mismos, y no encontrándose  con una calificación de eficiencia energética en vigor debidamente registrada, la sanción será por una falta grave cuyo importe  puede fijarse de 600,01 € a 6.000,00 €.

19. ¿Se tiene que entregar el certificado de eficiencia energética al arrendatario o comprador?

Cuando se venda o alquile se exhibirá y pondrá a disposición del arrendatario de una copia del certificado. Puede entregarse una fotocopia del mismo. Si se vende una propiedad de la que tenemos su propio certificado se puede entregar sin más, dado que no nos servirá más. La entrega, exhibición y disposición dependerá de cada situación.

20. ¿Qué norma establece el régimen de sanciones en materia de eficiencia energética?

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, publicado en el BOE número 153, de 27/06/2013.

Francisco José Hernández Reyes
ABOGADO
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11100 – San Fernando, (Cádiz)
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martes, 9 de diciembre de 2014

¿Qué debes saber si quieres firmar un contrato de arrendamiento de un garaje?






Si alquilamos una vivienda con  garaje o  plaza de garaje,  el arrendamiento no tiene ninguna particularidad, puesto que  el contrato será por el todo, y le será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos. En otras palabras, con el contrato de arrendamiento se está arrendando la vivienda y el garaje, sin olvidar en momento alguno que el  garaje es un elemento accesorio de  la vivienda.

Ahora bien, si  alquilamos el garaje de forma independiente de una vivienda, todo es distinto, y en esos casos  deberemos de tener en cuenta lo siguiente:

1. El contrato de alquiler de garaje estará sometido a la voluntad de las partes, y en su defecto a las disposiciones del Código Civil, tanto si el contrato es escrito como si es verbal.

2. Si el contrato es verbal,  deberá tener en cuenta que se pueden plantear problemas probatorios  sobre  los pactos acordados. Por ello, es recomendable firmar un contrato de alquiler, en el que queden recogidos los derechos y obligaciones del propietario e inquilino, con la finalidad de evitar posibles conflictos y malos entendidos.
3. El plazo de duración del contrato será el que fijen las partes. Ahora bien, si no se hubiese fijado plazo, se entiende que se ha hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario. 

4. Si termina el contrato y permanece el arrendatario disfrutando quince días del garaje  con el consentimiento del arrendador se entiende producida la tácita reconducción, es decir,  el contrato se prorrogará por el periodo contractual pactado, o si no se hubiese fijado plazo tal y como indicamos en el punto anterior.

5. Cumplido el periodo contractual pactado si el inquilino no ha dejado libre el garaje,  el arrendador podrá exigir la resolución y el desalojo a través del  correspondiente juicio contemplado en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

6. No es obligatorio la obtención del certificado de eficiencia energética para los garajes, y en consecuencia no tiene que entregarse. El garaje  no se considera una "parte de un edificio",  según la definición establecida en el apartado 3.r del artículo 1 del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero y además, de acuerdo con el Código Técnico de la Edificación al considerarlos  espacios no habitables.

7. El importe del alquiler es el que libremente pacten las partes, pudiendo incluirse el pago del IBI y de la comunidad de propietarios por parte del arrendatario. El contrato puede establecer una cláusula de actualización, siendo la habitual la del IPC.

Puede establecerse cualquier forma de pago del alquiler, ya sea por domiciliación bancaria, transferencia,  pago directo al propietario en su domicilio u otras.

8. Si no se prohíbe el subarrendamiento, puede el inquilino subarrendarlo. Es aconsejable  acordar si se puede utilizar la plaza por otro vehículo que no sea el del propietario, y si en el garaje cabe más de un vehículo, debe de indicarse si se permite la utilización por más de uno. Debe de tenerse en cuenta si cabe un ciclomotor o motocicleta en la plaza o garaje en cuestión, por lo que en tales supuestos se recomienda dejar claro si se permite la utilización.

9. El inquilino deberá entregar dos mensualidades de renta en concepto de fianza, cantidades que deberán depositarse en la  Agencia de la  Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), hasta la extinción del contrato, dado que este  organismo es el encargado del régimen de depósito de fianzas de arrendamientos de la Comunidad de Andalucía. Esta es una de las razones por la que se aconseja  realizar el contrato por escrito.
10. IVA. Este es el principal escollo por el que ningún propietario desea redactar un contrato, y dejan el arrendamiento a la buena voluntad de las partes. El importe del alquiler se encuentra gravado con el Impuesto del Valor Añadido, por lo que existe obligación de darse de alta en Hacienda por medio del Modelo 036 en la actividad de alquileres. Sin más,  debe de tenerse en cuenta que existe obligación de presentar el Modelo 303 trimestralmente, y anualmente el 390. En caso de haberse cobrado de un arrendatario más de 3005,06 € anuales  deberá de presentar además el Modelo 347. 

La infracción y correspondiente sanción por no pagar el IVA será en todo caso  para el arrendador, que es quien está obligado a recaudar e ingresar en Hacienda. En estos supuestos tendrá que  pagar lo no declarado, mas los  intereses y una sanción en forma de multa  proporcional al 50 % de la cuantía del tributo dejado de ingresar.

Francisco José Hernández Reyes
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