Si alquilamos una vivienda con garaje o plaza de garaje, el arrendamiento no tiene ninguna
particularidad, puesto que el contrato
será por el todo, y le será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos. En
otras palabras, con el contrato de arrendamiento se está arrendando la vivienda
y el garaje, sin olvidar en momento alguno que el garaje es un elemento accesorio de la vivienda.
Ahora bien, si alquilamos el garaje de forma independiente
de una vivienda, todo es distinto, y en esos casos deberemos de tener en cuenta lo siguiente:
1. El contrato de alquiler de garaje estará sometido a la
voluntad de las partes, y en su defecto a las disposiciones del Código Civil,
tanto si el contrato es escrito como si es verbal.
2. Si el contrato es verbal, deberá tener en cuenta que se pueden plantear
problemas probatorios sobre los pactos acordados. Por ello, es
recomendable firmar un contrato de alquiler, en el que queden recogidos los
derechos y obligaciones del propietario e inquilino, con la finalidad de evitar
posibles conflictos y malos entendidos.
3. El plazo de duración del contrato será el que fijen las
partes. Ahora bien, si no se hubiese fijado plazo, se entiende que se ha hecho
por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y
por días cuando es diario.
4. Si termina el contrato y permanece el arrendatario
disfrutando quince días del garaje con
el consentimiento del arrendador se entiende producida la tácita reconducción, es
decir, el contrato se prorrogará por el
periodo contractual pactado, o si no se hubiese fijado plazo tal y como
indicamos en el punto anterior.
5. Cumplido el
periodo contractual pactado si el inquilino no ha dejado libre el garaje, el arrendador podrá exigir la resolución y el
desalojo a través del correspondiente
juicio contemplado en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
6. No es obligatorio la obtención del
certificado de eficiencia energética para los garajes, y en consecuencia no tiene que
entregarse. El garaje no se considera
una "parte de un edificio", según la definición establecida en el apartado
3.r del artículo 1 del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero y además, de
acuerdo con el Código Técnico de la Edificación al considerarlos espacios no habitables.
7. El importe del alquiler es el que libremente pacten las partes,
pudiendo incluirse el pago del IBI y de la comunidad de propietarios por parte
del arrendatario. El contrato puede establecer una cláusula de actualización,
siendo la habitual la del IPC.
Puede
establecerse cualquier forma de pago del alquiler, ya sea por domiciliación
bancaria, transferencia, pago directo al
propietario en su domicilio u otras.
8. Si no se
prohíbe el subarrendamiento, puede el inquilino subarrendarlo. Es
aconsejable acordar si se puede utilizar
la plaza por otro vehículo que no sea el del propietario, y si en el garaje
cabe más de un vehículo, debe de indicarse si se permite la utilización por más
de uno. Debe de tenerse en cuenta si cabe un ciclomotor o motocicleta en la
plaza o garaje en cuestión, por lo que en tales supuestos se recomienda dejar
claro si se permite la utilización.
9. El inquilino
deberá entregar dos mensualidades de renta en concepto de fianza, cantidades
que deberán depositarse en la Agencia de
la Vivienda y Rehabilitación de
Andalucía (AVRA), hasta la extinción del contrato, dado que este organismo es el encargado del régimen de
depósito de fianzas de arrendamientos de la Comunidad de Andalucía. Esta es una
de las razones por la que se aconseja realizar el contrato por escrito.
10. IVA. Este es el principal escollo por el que ningún propietario
desea redactar un contrato, y dejan el arrendamiento a la buena voluntad de las
partes. El importe del alquiler se encuentra gravado con el Impuesto del Valor
Añadido, por lo que existe obligación de darse de alta en Hacienda por medio
del Modelo 036 en la actividad de alquileres. Sin más, debe de tenerse en cuenta que existe
obligación de presentar el Modelo 303 trimestralmente, y anualmente el 390. En
caso de haberse cobrado de un arrendatario más de 3005,06 € anuales deberá de presentar además el Modelo 347.
La infracción y correspondiente sanción por no pagar el IVA será en
todo caso para el arrendador, que es
quien está obligado a recaudar e ingresar en Hacienda. En estos supuestos
tendrá que pagar lo no declarado, mas
los intereses y una sanción en forma de
multa proporcional al 50 % de la cuantía
del tributo dejado de ingresar.
Francisco José Hernández Reyes
ABOGADO
Cl José López Rodríguez nº 6, 1º G
11100 – San Fernando, (Cádiz)
956 88 82 26
juristasexpress@gmail.com
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