El artículo 19 de la
Ley de Propiedad Horizontal establece la obligatoriedad de disponer de un
Libro de Actas por parte de la Comunidad, estableciendo que “los acuerdos de la
Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el
Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga».
La Dirección General de Registros y
del Notariado en resolución de 7-3-2014 indica que no es posible el
diligenciamiento de un nuevo libro de actas de la Comunidad de Propietarios
mientras no se justifique la íntegra utilización del anterior o, en su caso, se
acredite la pérdida o el extravío del mismo: “… el artículo 415 del Reglamento
Hipotecario es terminante al disponer que no podrá legalizarse un libro de
actas en tanto no se acredite la íntegra utilización del anterior, se comunique
su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su sustracción en los
términos recogidos en la propia norma…”
La Dirección General de Registros y del
Notarios en en resolución de 6-8-2014 afirma que:
“Una de las razones
por las que se modificó por Ley 10/1992, de 30 de abril , el artículo
17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y atribuyó
esta función de legalización de los libros de actas de las comunidades de
propietarios a los registradores de la Propiedad fue por su competencia territorial
(artículo 415.2 del Reglamento Hipotecario), al objeto de evitar en lo sucesivo
que hubiera varios libros de actas abiertos y diligenciados por varios notarios
o juzgados diferentes. Al ser competente el registrador en cuyo distrito
hipotecario radica el inmueble, puede comprobarse antes de proceder a legalizar
un nuevo libro de actas, si este es el primero, o, en otro caso, si se ha utilizado
íntegramente el anterior.
Sólo se admite y, con ciertas prevenciones, bajo la responsabilidad del presidente o secretario de la comunidad, la legalización de un nuevo libro en caso de pérdida o extravío de otro anterior, pero nunca legalizar uno nuevo cuando se sabe ciertamente que existe otro que está siendo utilizado. Lo único que se conseguiría con esta nueva legalización sería crear mayor confusión, creando la apariencia de un libro de actas existente, con las consecuencias jurídicas que se derivan de los acuerdos que constan en el mismo, por lo que ha de ser la autoridad judicial la que haya de determinar quiénes son los legítimos representantes de la comunidad.”
Sólo se admite y, con ciertas prevenciones, bajo la responsabilidad del presidente o secretario de la comunidad, la legalización de un nuevo libro en caso de pérdida o extravío de otro anterior, pero nunca legalizar uno nuevo cuando se sabe ciertamente que existe otro que está siendo utilizado. Lo único que se conseguiría con esta nueva legalización sería crear mayor confusión, creando la apariencia de un libro de actas existente, con las consecuencias jurídicas que se derivan de los acuerdos que constan en el mismo, por lo que ha de ser la autoridad judicial la que haya de determinar quiénes son los legítimos representantes de la comunidad.”
Dado el carácter
obligatorio que el libro de actas tiene, en caso de pérdida, extravío o
destrucción, se deberá proceder a la adquisición y legalización de uno nuevo, y
conforme dispone el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, será
necesario que el Presidente o Secretario de la Comunidad afirme, bajo su
responsabilidad, bien en acta notarial o bien ante el Registrador de la
Propiedad, que la pérdida del Libro ha sido notificada a todos los propietarios
que componen la Comunidad.
Realizado
lo anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro de actas en el que deberá
insertarse una diligencia en la que se haga constar que aunque aparezca el
libro extraviado, no podrán extenderse nuevas actas en el mismo con fecha posterior
a la de esta diligencia.
Francisco José Hernández Reyes
ABOGADO
Cl José López Rodríguez nº 6, 1º G
11100 – San Fernando, (Cádiz)
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