lunes, 9 de noviembre de 2015

La nueva regulación sobre garantías y de las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción

La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha procedido a modificar la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción y sobre la regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
Así, el apartado 1º del artículo 19 introduce el concepto de garantía financiera como forma de garantizar los daños, además de los que existían, como eran el seguro de daños materiales y el seguro de caución. El artículo 19.1  ha quedado redactado de la siguiente manera:
“El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:
a) Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
c) Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.”

Ahora bien,  la modificación más importante que introduce esta ley es la  regulación sobre la percepción de las cantidades a cuenta durante la construcción, norma que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2016, y que deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas. A partir de esta fecha quedará regulado de manera más  concisa las obligaciones del promotor que perciben cantidades anticipadas.
Las novedades que introduce la  Ley 57/1968 son las siguientes:
1.La obligación de garantizar desde la obtención de la licencia de edificación, la cual  se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirientes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
2.Los requisitos que deben cumplir las garantías serán:
a)   Si se opta por un seguro de caución:
*Se realizará una póliza individual por cada adquiriente.
*Se tiene que asegurar la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda, cubriéndose hasta la firma de la escritura pública.
*El obligado al pago de la prima es el promotor, quién será el tomador del seguro.
*El asegurado será el adquiriente según el contrato de compraventa.
*El asegurador no puede oponer las excepciones que correspondan contra el tomador.
*No es oponible la falta de pago de la prima.
*La duración del seguro no puede ser menor a la fecha de construcción y entrega de la vivienda.
*Si se concede una prórroga para la entrega de la vivienda, se podrá  prorrogar el seguro por el promotor, y en este supuesto se deberá de informar al  asegurado.
*En caso de no realizarse la  construcción en  plazo, se deberá de  requerir de modo fehaciente al promotor para que proceda a la devolución de todas las cantidades y, si no procede a la devolución en el plazo de 30 días podrá reclamar al asegurador.
*Si no puede realizarse la  reclamación previa al promotor, se podrá reclamar directamente al asegurador.
*El asegurador debe indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.
*Aquellas cantidades que no se acrediten su aportación por pare del asegurado no serán indemnizables.
*El asegurador puede reclamar al promotor las cantidades satisfechas a los asegurados.
*El promotor no podrá enajenar la vivienda sin resarcir  previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada, si el  asegurador ha satisfecho la indemnización.

b)Si se opta por un aval:
*Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda, cubriéndose hasta la firma de la escritura pública.
*Si la construcción no se inicia, o no llega a buen fin en el plazo, se deberá  requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades. En caso de no proceder a la  devolución en el plazo de 30 días podrá reclamar al avalista la devolución.
*Si no puede realizarse la  reclamación previa al promotor, se podrá reclamar directamente al avalista.
*Transcurridos dos años  desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin haber sido requerido por el adquiriente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.
3.A diferencia de la anterior normativa no se establece  el carácter ejecutivo del aval o el contrato de seguro.
4.La garantía se cancelará con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente. Cumplidas las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda.
5. El incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción en materia de consumo, aplicándose la normativa tanto nacional  como autonómica,  sin perjuicio de las competencias de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El incumplimiento de la obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrá al promotor, las infracciones y sanciones que puedan corresponderle conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.
6. Reglamentariamente podrán quedar exceptuados de cumplir los requisitos expuestos algunos organismos públicos de promoción de viviendas.
7. Se establece que las aseguradoras deberán adaptar al nuevo régimen, y para antes de 1 de julio de 2016 y para las cantidades entregadas a partir de esa fecha, las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016.

A partir del 1 de enero de 2016 los compradores deberán tener muy en cuenta no solo la entrega del aval o póliza de seguro, sino los plazos dispuestos, dado que la garantía tiene una fecha de caducidad, por lo que transcurrido el plazo no podrá exigir el reembolso al avalista de las cantidades entregadas.

Si desea consultar el texto legal puede hacerlo en el siguiente vínculo:




Francisco José Hernández Reyes

ABOGADO
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