La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y
Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha procedido a
modificar la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de
la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios
y defectos en la construcción y sobre la regulación de la percepción de las
cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
Así, el
apartado 1º del artículo 19 introduce el concepto de garantía financiera como
forma de garantizar los daños, además de los que existían, como eran el seguro
de daños materiales y el seguro de caución. El artículo 19.1 ha quedado redactado de la siguiente manera:
“El
régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el
artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la
obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional
segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:
a) Seguro
de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar,
durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos
de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que
podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100
del importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños
materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante
tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los
elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento
de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del
artículo 3.
c) Seguro de daños
materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante
diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por
vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio.”
Ahora bien, la
modificación más importante que introduce esta ley es la regulación sobre la percepción de las
cantidades a cuenta durante la construcción, norma que entrará en vigor a
partir del 1 de enero de 2016, y que deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio,
sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de
Viviendas. A partir de esta fecha quedará regulado de manera más concisa las obligaciones del promotor que
perciben cantidades anticipadas.
Las novedades que introduce la Ley 57/1968 son las siguientes:
1.La obligación
de garantizar desde la obtención
de la licencia de edificación, la cual se extenderá a las cantidades aportadas por
los adquirientes, incluidos los
impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
2.Los
requisitos que deben cumplir las garantías serán:
a)
Si se opta por un seguro de caución:
*Se realizará una póliza individual por cada
adquiriente.
*Se tiene que asegurar la cuantía total de las
cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés
legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de
entrega de la vivienda, cubriéndose hasta la firma de la escritura pública.
*El obligado al pago de la prima es el promotor, quién
será el tomador del seguro.
*El asegurado será el adquiriente según el contrato de
compraventa.
*El asegurador no puede oponer las excepciones que
correspondan contra el tomador.
*No es oponible la falta de pago de la prima.
*La duración del seguro no puede ser menor a la fecha
de construcción y entrega de la vivienda.
*Si se concede una prórroga para la entrega de la
vivienda, se podrá prorrogar el seguro
por el promotor, y en este supuesto se deberá de informar al asegurado.
*En caso de no realizarse la construcción en plazo, se deberá de requerir de modo fehaciente al promotor para
que proceda a la devolución de todas las cantidades y, si no procede a la
devolución en el plazo de 30 días
podrá reclamar al asegurador.
*Si no puede realizarse la reclamación previa al promotor, se podrá reclamar
directamente al asegurador.
*El asegurador debe indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.
*Aquellas cantidades que no se acrediten su aportación
por pare del asegurado no serán indemnizables.
*El asegurador puede reclamar al promotor las cantidades
satisfechas a los asegurados.
*El promotor no podrá enajenar la vivienda sin resarcir
previamente a la entidad aseguradora por
la cantidad indemnizada, si el asegurador ha satisfecho la indemnización.
b)Si se
opta por un aval:
*Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la
totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables,
incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta
la fecha prevista de entrega de la vivienda, cubriéndose hasta la firma de la
escritura pública.
*Si la construcción no se inicia, o no llega a buen
fin en el plazo, se deberá requerir de
modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades. En caso
de no proceder a la devolución en el plazo de 30 días podrá
reclamar al avalista la devolución.
*Si no puede realizarse la reclamación previa al promotor, se podrá
reclamar directamente al avalista.
*Transcurridos dos años desde el incumplimiento
del promotor de la obligación garantizada sin haber sido requerido por el
adquiriente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se
producirá la caducidad del aval.
3.A diferencia de la anterior normativa no se
establece el carácter
ejecutivo del aval o el contrato de seguro.
4.La
garantía se cancelará con la expedición de la cédula de habitabilidad, la
licencia de primera ocupación o documento equivalente y la acreditación de la
entrega de la vivienda al adquiriente. Cumplidas las condiciones anteriores, se
producirá igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda.
5. El
incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción en
materia de consumo, aplicándose la normativa tanto nacional como autonómica, sin perjuicio de las competencias de la
Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El incumplimiento de la
obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25 %
de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrá al promotor,
las infracciones y sanciones que puedan corresponderle conforme a la
legislación específica en materia de ordenación de la edificación.
6.
Reglamentariamente podrán quedar exceptuados de cumplir los requisitos
expuestos algunos organismos públicos de promoción de viviendas.
7. Se
establece que las aseguradoras deberán adaptar al nuevo régimen, y para antes
de 1 de julio de 2016 y para las cantidades entregadas a partir de esa fecha,
las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016.
A partir del 1 de enero de 2016 los compradores
deberán tener muy en cuenta no solo la entrega del aval o póliza de seguro,
sino los plazos dispuestos, dado que la garantía tiene una fecha de caducidad,
por lo que transcurrido el plazo no podrá exigir el reembolso al avalista de
las cantidades entregadas.
Si desea consultar el texto legal puede hacerlo en el
siguiente vínculo:
Francisco José Hernández Reyes
ABOGADO
Cl José López Rodríguez nº 6, 1º G
11100 – San Fernando, (Cádiz)
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