La Ley
2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española ha modificado
la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos, y en lo
que se refiere a la revisión de las rentas pactadas en el contrato.
A
partir de ahora en los contratos se debe indicar expresamente que la renta se
revisará anualmente, puesto que en caso contrario no podrá actualizarse, lo que
supone un cambio sustancial lo dispuesto
con anterioridad. En el contrato en cuestión podrá fijarse el tradicional del
IPC o cualquier otro que las partes pacten, pero en el supuesto de indicar que
se revisará y no se indique índice alguno será el nuevo ÍNDICE DE GARANTÍA DE
COMPETITIVIDAD. (IGC)
La
Exposición de Motivos de la Ley 2/2015 expone que “este
IGC, de cuyo cálculo y publicación mensual será responsable el Instituto
Nacional de Estadística (INE), establece una tasa de revisión de precios
consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa
tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la
UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España
desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo
de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría
a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este
índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central
Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se
asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a
garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio
plazo.”
En el anexo de la ley se fija la fórmula de determinación del nuevo índice.
El
objetivo de la ley, de aplicación a los
contratos públicos y a los privados que se sometan a la misma, es reducir la inflación debido a la subida
general de precios. El actual índice del IPC se calcula con base a unas cestas
de productos representativos de la economía nacional. Ahora bien, esa cesta no
diferencia los productos que la componen,
encontrándose en la misma productos muy dispares, tales como la gasolina, calzado, alimentación,… Pues bien,
el nuevo índice lo que pretende es evitar la acumulación de inflación en
general a fin de ajustar los precios.
El
nuevo índice se realizará de la misma forma, pero con determinados bienes, y
teniendo como base el IPC de la eurozona, el cual es más bajo que en España.
Pues
bien, cuando se firme un contrato de arrendamiento tendremos que tener en cuenta:
1.-Que
se tiene que fijar un índice de actualización de la renta.
2.-Que
si no se fija, durante la vigencia del contrato no se podrá aplicar índice
alguno.
3.-Si
se establece que se actualizará y no se indica el índice concreto será el nuevo
IGC.
4.-Se
podrá fijar otros índices, como el tradicional del IPC, pero tendrá que ser
recogido expresamente el contrato.
Las
actualizaciones del nuevo IGC en principio podrán ser menores que el IPC, y en
consecuencia el primero podrá ser más beneficioso para el arrendatario y el
segundo para el arrendador, pero habrá que estar a la publicación de los
índices, que conforme a la Disposición
Final Sexta, el Gobierno tendrá que aprobar primeramente el Real Decreto de
revisión establecido en el artículo 4.3 de la Ley 2/2015 para lo que se ha dado
un plazo de cuatro meses.
Dicho todo lo anterior, se tendrá que esperar a
ese Real Decreto.
Disposición final primera. Modificación de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos queda modificada como sigue:
Uno. El apartado 1 del
artículo 18 queda redactado de la siguiente manera:
«1. Durante la vigencia del
contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario
en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos
pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión
de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes
sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el
índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad
por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a
fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que
corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión
del contrato».
Dos. El apartado 3 de la disposición
adicional primera queda redactado de la siguiente manera:
«3. No se aplicará revisión
de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre
las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de
revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de
referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la
variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».
Disposición final segunda. Modificación de la Ley 49/2003,
de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.
El apartado 2 del artículo 13
de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
queda redactado como sigue:
«2. Las partes podrán
establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto
de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas.
En caso de pacto expreso entre las partes
sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el
índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad
por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».
Francisco José Hernández Reyes
ABOGADO
Cl José López Rodríguez nº 6, 1º G
11100 – San Fernando, (Cádiz)
956 88 82 26
juristasexpress.blogspot.com.es
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